دعاوی موجر و مستاجر

دعاوی که بین موجر و مستاجر پیش می‌آید انواع مختلفی دارد. اگر قصد داشته باشیم که مهم ترین و رایج ترین آن ها را مورد برسی قرار داده ایم:

الف: دعاوی مستأجر علیه موجر

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجار: این دعوا یکی از موارد مهم در دعاوی موجر و مستاجر است. این موضوع بخصوص برای مستأجرین اهمیت دارد، زیرا سند رسمی نسبت به سند عادی امتیازات بیشتری دارد. بنابراین، بسیاری از مستأجرین به دلیل این امتیازات بیشتر، خواهان تنظیم سند رسمی اجاره در محاکم قضائی هستند.در صورتی که موجر از تنظیم سند رسمی اجاره امتناع کند، مستأجر می‌تواند با کمک وکیل، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه طرح نماید. وکیل می‌تواند به عنوان نماینده مستأجر در دادگاه حضور یابد و دعوای لازم را برای الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره ارائه دهد.

با توجه به اینکه داشتن یک سند رسمی اجاره می‌تواند حقوق و تعهدات مستأجر را بهتر حفظ کند، مطالبه تنظیم سند رسمی اجاره توسط مستأجران اغلب تأکید شدیدی دارد. این اقدام می‌تواند به تضمین حقوق مستأجر در طول مدت اجاره و پیشگیری از مسائل محتملی مانند افزایش ناگهانی اجاره یا تغییرات ناخواسته در شرایط قراردادی کمک کند.

• دعوای الزام به تعمیرات اساسی: دعوای الزام به تعمیرات اساسی یکی از مسائل مهم در دعاوی مالی موجر و مستاجر است. بر اساس ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، تعمیرات اساسی و کلی بنا مانند دستگاه‌های حرارت مرکزی، تهویه و‌آسانسور بر عهده موجر است. اما تعمیرات جزئی که در راستای استفاده بهتر از ملک است، ممکن است توسط مستأجر انجام شود.

با توجه به ماده ۲۱ همین قانون، در صورت عدم توافق موجر و مستأجر در مورد تعمیرات، دادگاه مسئول تعیین و تصمیم‌گیری درباره تعمیرات می‌شود. این بدان معناست که در صورتی که موجر و مستأجر نتوانند به توافق برسند، دادگاه تعیین می‌کند که کدام طرف مسئول انجام تعمیرات است.

در نتیجه، مستأجر می‌تواند در صورتی که موجر اقدام به انجام تعمیرات اساسی ننماید، با اعتراض و درخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی به دادگاه مراجعه کند. این دادگاه سپس مسئول تعیین مسئولیت و تصمیم‌گیری درباره تعمیرات خواهد بود، به طوری که حقوق هر طرف در این موضوع حفظ شود و تعمیرات لازم به موقع انجام شود.

• دعوای الزام موجر به استرداد ودیعه موضوع این دعاوی مالی موجر و مستاجر مطرح  زمانی مطرح می‌شود که موجر مبلغ ودیعه( مبلغی است که مستأجر به عنوان تضمین در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت می‌کند) به موجر را بازپرداخت نکند،در این شرایط مستأجر می‌تواند از او خواستار بازپرداخت این مبلغ شود.بنابراین، در دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، مستأجر می‌تواند به دادگاه درخواست الزام موجر به بازپرداخت ودیعه را داشته باشد. در این صورت، دادگاه پس از بررسی مستندات و شواهد مربوطه و ارائه دلایل موجه، ممکن است حکمی صادر کند که موجر را به پرداخت مبلغ ودیعه به مستأجر الزام کند.

دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه ممکن است به دلایل مختلفی ایجاد شود، از جمله عدم تسویه حساب منصفانه در پایان دوره اجاره، عدم بازپرداخت ودیعه توسط موجر پس از انقضای دوره اجاره، یا وقوع مواردی که بر اساس قرارداد اجاره، مستلزم بازپرداخت ودیعه توسط موجر است.

• دعوای مطالبه سرقفلی: مطالبه سرقفلی حقی است که برای مستأجران اماکن تجاری تعریف شده است و هدف آن جلوگیری از تضییع حقوق مستأجران در رونق اماکن تجاری است. این حق، در قوانین مربوط به حق کسب یا پیشه یا تجارت سال ۱۳۵۶ و یا قوانین مربوط به سرقفلی سال ۱۳۷۶، مطرح شده و جزئیات آن در هر قانون ممکن است متفاوت باشد.

در صورتی که مستأجر از اماکن تجاری با مشکلاتی مانند عدم دسترسی به مکان‌های امنیتی یا سرقفلی مواجه شود، می‌تواند بر اساس قوانین مربوطه از حق مطالبه سرقفلی استفاده کند. این به معنای این است که مستأجر حق دارد که از موجودیت خود در مکان تجاری محافظت کند و در صورت وقوع هر گونه مشکل یا تخلف از سوی موجر، اقدامات لازم را انجام دهد تا حقوقش حفظ شود.

با توجه به پیچیدگی و جزئیات قوانین مربوطه، توصیه می‌شود که در صورت طرح دعوای مطالبه سرقفلی، با وکیل متخصص در این زمینه مشورت نمایید. وکیل متخصص در امور سرقفلی، به شما کمک خواهد کرد تا حقوقتان را در قبال موجر به درستی بررسی کرده و اقدامات لازم را به منظور حفظ حقوق خود انجام دهید.

• دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر: این دعوا به وضعیتی اشاره دارد که موجر پس از انقضای دوره اجاره یا در شرایط دیگری، اقدام به تحویل مورد اجاره به مستاجر نمی‌کند. این امر می‌تواند منجر به وقوع دعوای حقوقی شود که مستاجر در آن از موجر الزام به تحویل مورد اجاره است.

به عبارت دیگر، اگر موجر پس از پایان دوره اجاره یا در هر زمان دیگری که موجب تمامیت قرارداد اجاره می‌شود، اقدام به تسلیم ملک به مستاجر ننماید، مستاجر می‌تواند از طریق دادگاه اقدام به اجرای اجباری تحویل ملک را از موجر بخواهد.

در این دعوا، مستاجر معمولاً باید اثبات کند که شرایط قرارداد اجاره یا قوانین مربوطه او را به دریافت تحویل ملک از موجر مجاز می‌سازد و موجر نسبت به اجرای تعهدات خود عمل نکرده است. به علاوه، مستاجر باید شواهدی ارائه دهد که نشان دهد او آماده و توانایی استفاده از ملک را دارد، مانند آمادگی برای پرداخت اجاره، یا مشخصات دیگری که نشان دهد او به طور قانونی می‌تواند مالکیت یا حقوق استفاده از ملک را دریافت کند.

ب-دعاوی اجاره (موجر علیه مستأجر)

دعوای تخلیه بعد از موعد: اگر پس از إتمام مدت معین در قرارداد اجاره، مستأجر اقدامی برای تحویل ملک به موجر ننماید، موجر می‌تواند طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، با در دست داشتن سند رسمی یا عادی اجاره، تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بکند. تفاوت بین سند رسمی و عادی، تأثیری در مراجعه به دادگاه و رسیدگی به دعوا دارد.

۱.سند رسمی اجاره: این نوع سند توسط مراجع اداری یا قضایی صادر می‌شود و به طور رسمی اطلاعات مربوط به قرارداد اجاره را ثبت می‌کند. در صورتی که موجر از این نوع سند برای ثبت قرارداد اجاره استفاده کند، تخلیه ملک باید به مراجع قضایی مربوطه معرفی شود.

۲.سند عادی اجاره: این نوع سند توسط طرفین (موجر و مستأجر) برای ثبت قرارداد اجاره امضا می‌شود و ممکن است بدون نیاز به صدور از مراجع قضایی یا اداری به طور معمول استفاده شود. در صورت استفاده از این نوع سند، تخلیه ملک باید به مراجع قضایی مربوطه معرفی شود.

با توجه به این تفاوت، مراجع رسیدگی به دعوا نیز ممکن است متفاوت باشند. در هر صورت، موجر با داشتن سند معتبر اجاره و انقضای مدت معین، می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.

• دعوای تعدی و تفریط مستأجر: دعوای اجاره ممکن است به دلایل مختلفی ایجاد شود، از جمله تعدی و تفریط مستأجر. این دو موضوع به نوعی نقض تعهدات مستأجر نسبت به موجر می‌باشند و می‌توانند منجر به دعوای حقوقی شوند.

تعدی توسط مستأجر به معنای تجاوز از حدود اختیارات و تعهدات قرارداد اجاره است. به عنوان مثال، اگر مستأجر بدون اجازه موجر، تغییراتی در ملک اجاره‌ای ایجاد کند یا فعالیت‌های غیرقانونی را در ملک انجام دهد، به حدود اختیارات خود تجاوز کرده و تعدی انجام داده است.

تفریط نیز به معنای عدم رعایت مستأجر وظایف و تعهداتی است که بر عهده او در قرارداد اجاره قرار دارد و منجر به وارد آمدن خسارت به ملک می‌شود. به عنوان مثال، اگر مستأجر نقص‌هایی در ملک را نادیده گرفته و نسبت به تعمیرات لازم اقدام نکند و این نقص‌ها باعث خسارت به ملک شود، او از تفریط یا عدم رعایت وظایف خود به عنوان مستأجر متهم خواهد شد.

در هر دو حالت تعدی و تفریط، مستأجر مسئولیت قانونی بر عهده دارد و موجر می‌تواند به عنوان طرف دیگر در قرارداد اجاره، علیه مستأجر اقدامات حقوقی اتخاذ کند. این اقدامات ممکن است شامل طرح دعوا و درخواست جبران خسارت باشد.

• انتقال به غیر مورد اجاره: در قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر، موضوع انتقال مورد اجاره به غیر، به تاریخ و متن قرارداد اجاره بستگی دارد. طبق قوانین ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در قراردادهای اجاره قبل از سال ۵۶، مستأجر معمولاً حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد مگر اینکه در قرارداد این حق ذکر شده باشد.اما در قراردادهای اجاره بعد از سال ۶۲، مستأجر معمولاً حق انتقال مورد اجاره به غیر را دارد مگر اینکه از وی سلب شده باشد، طبق ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲. بنابراین، اگر در قرارداد اجاره مستأجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد و این حق مشخصاً در قرارداد ذکر شده باشد، او می‌تواند اقدام به انتقال ملک به غیر کند.

در هر صورت، موجر می‌تواند بر اساس مفاد قرارداد و مقررات قانونی مربوطه، اعتراض و اقدامات حقوقی لازم را در صورت نقض توافقات قراردادی توسط مستأجر انجام دهد. این اقدامات ممکن است شامل طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک از سوی مستأجر باشد، به ویژه اگر انتقال ملک به غیر بدون رعایت مفاد قرارداد و قوانین مربوطه صورت گیرد.

• دعاوی عدم پرداخت اجاره بها: با توجه به بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، اگر مستأجر مبلغ اجاره را در تاریخ مشخص شده در قرارداد به موجر پرداخت ننماید، موجر مجاز است پس از مشورت با وکیل ملکی، با توجه به نوع سند اجاره (رسمی یا عادی)، از روش‌های مختلف برای دریافت اجاره‌های معوقه و حکم تخلیه اقدام نماید.در واقع، اگر مستأجر نسبت به پرداخت اجاره به موقع اقدام نکند، موجر می‌تواند با توجه به نوع سند اجاره، به صورت قانونی اقدامات لازم را انجام دهد. این اقدامات ممکن است شامل ارسال اطلاعیه‌ها، نامه‌های رسمی، و یا آغاز روند قانونی برای دریافت اجاره‌های معوقه و درخواست تخلیه مستأجر از ملک باشد.

به عبارت دیگر، موجر با توجه به قوانین مربوطه و پس از مشورت با وکیل، می‌تواند اقدامات لازم را برای دریافت اجاره‌های معوقه و تسریع در تخلیه مستأجر از ملک به عمل آورد. این اقدامات معمولاً به واسطه اطلاعیه‌ها، نامه‌های رسمی، و یا طلبکاری قضایی صورت می‌گیرد.

• دعوای تخلیه به دلیل تغییر شغل: با توجه به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اگر ملک به منظور انجام یک شغل خاص اجاره داده شده باشد، مستأجر معمولاً نمی‌تواند بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد. در واقع، مستأجر می‌بایست اطلاع رسانی نماید و اگر موجر با تغییر شغل مخالفت کند، مستأجر باید اقدامات لازم را انجام دهد تا مجوز تغییر شغل را از موجر دریافت نماید.به عبارت دیگر، مستأجر باید شغل جدید خود را به موجر اطلاع دهد و در صورت موافقت موجر، مشکلی پیش نمی‌آید. اما اگر موجر با تغییر شغل مخالفت کند و شغل جدید مستأجر از نظر عرفی با شغل قبلی مشابه نباشد، موجر می‌تواند با کمک وکیل دعاوی اجاره، به دلیل نقض توافقات قراردادی، درخواست تخلیه ملک از سوی مستأجر را اقدام کند.

در این صورت، موجر می‌تواند اقدامات حقوقی لازم را انجام داده و با طرح دعوا در دادگاه، درخواست تخلیه ملک از مستأجر را ارائه دهد. این موضوع می‌تواند موجب توقف قرارداد اجاره و تخلیه مستأجر از ملک گردد، مگر اینکه مستأجر بتواند مدارکی را ارائه کند که نشان دهد شغل جدید از نظر عرفی با شغل قبلی مشابه است و اجازه تغییر شغل را از موجر دریافت کرده است.

• دعاوی تخلیه به دلیل تاسیس مرکز فساد : طبق تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، اگر مستأجر، مرکز فساد در مورد اجاره دایر کرده باشد، موجر می‌تواند علیه او شکایت کرده و درخواست حکم تخلیه نماید. همچنین، دادستان نیز ملزم است در اولین فرصت مورد اجاره را در اختیار موجر قرار دهد.

بنابراین، اگر مستأجر به هر دلیلی به عنوان مرکز فساد شناخته شده و فعالیت‌های غیرقانونی یا ناشایسته‌ای در ملک اجاره‌ای انجام داده باشد، موجر می‌تواند با ارائه مدارک مربوطه و شکایت، درخواست تخلیه ملک را از مستأجر نماید. همچنین، دادستان نیز باید به‌طور فوری اطلاعات مربوط به اجاره را در اختیار موجر قرار دهد تا او بتواند اقدامات حقوقی لازم را انجام دهد و از مستأجر مرکز فساد تخلیه ملک را بگیرد.