سرقفلی چیست و چگونه مطالبه می‌شود؟
سرقفلی واژه ای است که به گوش همگی ما خورده است با این حال به درستی مفهوم آن را نمی دانیم باید گفت سیاست‌های سرقفلی به مستأجر این امکان را می‌دهند که با کمترین هزینه ممکن، کسب و کار خود را راه‌اندازی کند و در عین حال، مالک نیز از حقوق خود در قبال ملک حفاظت می‌کند. برای دستیابی به این هدف، اصول و مقررات محلی و قراردادهای دقیق بین مستأجر و مالک باید مورد توجه قرار گیرد تا هر دو طرف از شرایط قرارداد به درستی مطلع باشند و مسائلی که ممکن است در آینده پیش آید، پیش‌بینی و حل شوند.سرقفلی پیچیدگی های خاص خود را دارد که بهتر است برای تنظیم قرارداد های مربوط به آن و همچنان دعاوی حاصل از آن حتما با یک وکیل دادگستری مشورت نمایید.
گروه حقوقی دارتوت با کمال میل و با داشتن بهترین وکلای پایه یک دادگستری حاضر است مشاوره های تخصصی و راه کار های لازم حقوقی نگارش قرارداد سرقفلی و دعاوی ناشی از آن را در اختیار مراجعین و موکلین خود قرار دهد تا در پروسه حقوقی قرارداد نویسی و یا دعاوی ناشی از این حق دچار مشکل نشوند. شما می‌توانید برای دریافت فقط مشاوره حضوری یا آنلاین همین حالا با همین حالا با شماره‌های 09128508709، 09904040616 یا 02188799791 تماس بگیرید و دعاوی حقوقی خود را با اطمینان کامل به ما بسپارید. همچنین این مقاله به جهت شناخت سرقفلی،أنواع،شرایط و دعاوی مربوذط به آن برای شما عزیزان نوشته شده است.
مفهوم و ماهیت حق سرقفلی
سرقفلی در واقع یک مفهوم حقوقی است که به مستأجران ملک‌های تجاری این امکان را می‌دهد تا با پرداخت مبلغی کم به عنوان اجاره، از امکانات ملک بهره‌مند شوند و پس از انقضاء دوره اجاره، این اجاره را تمدید کنند. در واقع، این مبلغ (سرقفلی) به صورت یک توافق قراردادی بین مستأجر و مالک تعیین می‌شود، که به مستأجر این امکان را می‌دهد با هزینه کمتری به مدت طولانی‌تر از ملک تجاری بهره‌مند شود.
در این روند، مستأجر با پایان دوره اجاره می‌تواند با مالک مذاکره کرده و توافقی برای اجاره مجدد به دست آورد. این مفهوم معمولاً در زمینه املاک تجاری استفاده می‌شود و برای ملک‌های مسکونی معمولاً مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
حق سرقفلی در قانون ایران
سرقفلی به عنوان یک تعهد قراردادی در زمینه اجاره ملک تجاری در قانون شناخته می‌شود. این مفهوم به توافقاتی اشاره دارد که بین مستاجر و مالک در خصوص شرایط اجاره برقرار می‌شود. طبق این توافق، مستاجر با پرداخت یک مبلغ به مالک، حق ادامه اجاره با شرایط مقرر شده را دریافت می‌کند. این تعهد به منظور حمایت از حقوق مستاجران و تشویق آنها به توسعه کسب و کارهای خود در مکان‌های تجاری تدوین شده است.
سرقفلی، مفهومی است که حتی پبش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در عرف کشور ما و در بین تجار وجود داشت. در سال‌های قبل از ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی به نوعی به یکدیگر نزدیک بود و با واگذاری ملک به شخص دیگر، مالک جدید باید مبلغی به مستاجر بپردازد. اما با تغییرات حقوقی پس از این تاریخ، مالک حق دارد با پایان دوره اجاره، مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد.
به ارث بردن حق سرقفلی
حق سرقفلی به عنوان یک حق مالی، این امکان را فراهم می‌کند که به ارث برود و حتی زندگان نیز از آن بهره‌مند شوند. روش تقسیم ارث سرقفلی بر اساس طبقات و درجات ارث‌بری مشخص می‌شود و پس از ثبت درخواست انحصار وراثت در شورای حل اختلاف انجام می‌گیرد. در این فرآیند، میزان مالیات ارث سرقفلی نیز بین ۳ تا ۱۲ درصد از ارزش معاملاتی حق سرقفلی تعیین می‌شود.
بنابراین، این حق به عنوان یک دارایی قابل به ارث رسیدن تلقی می‌شود که می‌تواند از نظر قانونی به زنده‌یادان و وراث انتقال یابد. مراحل تقسیم ارث و مالیات مرتبط با حق سرقفلی نیازمند انجام مراحل قانونی و ثبتی در شورای حل اختلاف است و میزان مالیات طبق قوانین محلی تعیین می‌شود.
انواع و اقسام حق سرقفلی
مفهوم سرقفلی به ۲ دسته واقعی و مجازی تقسیم می‌شود :
- حق سرقفلی واقعی
- حق سرقفلی مجازی
- حق سرقفلی واقعی : این حق به صورت مستقیم با نوع کسب و کار مرتبط نیست؛ بلکه به توانایی‌ها و امکانات مکان کسب و کار مرتبط می‌شود. در صورت افتتاح یک مرکز جدید، حق سرقفلی به مغازه‌های آن تخصیص می‌یابد. مالک، این حق را از طریق قرارداد به مستاجر می‌فروشد و مقداری از او دریافت می‌کند. به این ترتیب، حق سرقفلی محسوب می‌شود که صاحب مغازه آن را خریداری کرده و به عنوان مالک از آن بهره‌مند می‌شود. در امور رسمی، در هنگام تدوین قراردادها، لازم است که قید حق سرقفلی در دفاتر اسناد رسمی، به خصوص در مکان‌های تجاری، درج شود.
معمولاً این حق زمانی اجرا می‌شود که صاحب ملک برای اولین بار مکان کسب را اجاره دهد. اگر مالک در زمان تنظیم قرارداد، مبلغ حق سرقفلی را پرداخت کند، هنگام تخلیه باید ارزش این حق را با توجه به نرخ روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. همچنین، مستاجر می‌تواند با دریافت مبلغ، این حق را به دیگران انتقال دهد، با این شرط که در قرارداد ابتدایی، حق انتقال منافع از او سلب نشده باشد.
ماده۴۷۴ قانون مدنی نیز باید مورد توجه قرار گیرد. این ماده حق انتقال مستاجره را تنظیم می‌کند و مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگران انتقال دهد مگر اینکه در قرارداد به مانعی از این انتقال اشاره شده باشد. این قانون در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ مورد استفاده قرار نمی‌گرفت.
- حق سرقفلی مجازی : در اصطلاح مجاری، حق سرقفلی به ارتباط با شهرت و موفقیت صاحب مغازه مرتبط است و سطح درآمد حاصل از کسب و کار با توجه به میزان سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود. این حق در منابع حقوقی به نام‌های “حقوق تجاری” یا “سرقفلی مجازی” ذکر می‌شود. مهمترین نکته این است که حقوق کسب و پیشه و حق سرقفلی به عنوان دو مسئله متفاوت و با اهداف متمایز مورد بحث قرار می‌گیرند.
همین الان مشاوره بگیر
ویژگی های حق سرقفلی
حق سرقفلی، ویژگی‌های زیر را دارا می‌باشد:
۱. حقوق مالی:این حق با وجودیت مالی، از تمام ویژگی‌های حقوق مالی برخوردار است. مستاجر با پرداخت مبلغ معین، از منافع ملک تجاری بهره‌مند می‌شود.
۲. غیرمنقول بودن:حق سرقفلی به عنوان یکی از اموال غیرمنقول در نظر گرفته می‌شود؛ زیرا ارتباط مستقیمی با ملک تجاری دارد و به صورت شخصی نقل و انتقال نمی‌یابد.
۳. حق شرعی:این حق یک حق شرعی است و در شورای نگهبان دارای اعتبار می‌باشد.
۴. ضمانت قراردادی: مبلغ معینی که به عنوان سرقفلی در نظر گرفته می‌شود، به عنوان ضمانت قراردادی عمل می‌کند و تأمین مالی برای اجرای تعهدات مستاجر است.
۵. توقیف قابلیت: حق سرقفلی می‌تواند به عنوان ضمانت قراردادی توقیف شود و در صورت نقض تعهدات مستاجر، از آن برای تعویض خسارت استفاده گردد.
۶. مبلغ توافقی:مبلغ سرقفلی به صورت توافقی تعیین می‌شود و مستاجر باید این مبلغ را پرداخت کند. این مبلغ معمولاً مشمول پرداخت مالیات است.
۷. بدون نیاز به سند رسمی:سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال آن به دیگران، نیازی به تنظیم سند رسمی ندارد.
تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی
مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه بهم شباهت دارند و البته در عین این شباهت تفاوت های غیر قابل انکاری هم بین این ود موجود است.تا حدی که نظریات قائلین به وحدت بین این دو عنوان که البته نادر هم هستند و خوشبختانه عمدتا حقوقدان هم نیستند.کاملا بی اعتبار می شود. تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی در چند نکته اساسی آشکار می‌شود:
۱.زمان تعیین حق:
الف-حق کسب و پیشه: پس از عقد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود.
ب-سرقفلی: پیش از عقد اجاره به مستاجر داده می‌شود.
۲.ارتباط با کسب و کار:
الف-حق کسب و پیشه: به محل کسب و کار دارای کاسب ارتباط دارد.
ب-سرقفلی: بدون توجه به کسب و کار، به محل تجاری اختصاص دارد.
۳.تعلق به مستاجر یا محل تجاری:
الف-حق کسب و پیشه: به مستاجر تعلق دارد و می‌تواند در قالب سند رسمی منتقل شود.
ب-سرقفلی: به محل تجاری تعلق دارد و روزمره می‌تواند به دیگری منتقل شود.
۴.نقش مستاجر:
الف-حق کسب و پیشه: مستاجر نقش اساسی در تعیین این حق دارد و بر اساس نظر کارشناسی محاکم قضایی تعیین می‌شود.
ب-سرقفلی: در این حق، مستاجر نقش مهمی ندارد و براساس عرف محل در اختیار موجر قرار می‌گیرد.
این تفاوت‌ها نشان‌دهنده اهمیت و جایگاه مستقل این دو حق در قوانین و عرف مربوط به امور اجاره و کسب و کار است.
معیار تعیین مبلغ حق سرقفلی
مبلغ سرقفلی بر اساس موارد زیر تعیین می‌شود:
- طول مدت اجاره: مبلغ سرقفلی به نسبت به مدت زمانی که ملک در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد، تعیین می‌شود. معمولاً طولانی‌تر بودن دوره اجاره می‌تواند این مبلغ را افزایش دهد.
- حسن شهرت مستاجر:حسن شهرت مستاجر نیز به عنوان یک عامل تاثیرگذار در تعیین مبلغ سرقفلی در نظر گرفته می‌شود. مستاجران با شهرت بالاتر ممکن است مبالغ بیشتری به عنوان سرقفلی پرداخت کنند.
- موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت مکان:محل تجاری در کجا واقع شده است و چه مقدار مرغوبیت دارد نیز در تعیین مبلغ سرقفلی تأثیرگذار است. مکان‌های با موقعیت جغرافیایی متمایز و مرغوب تر ممکن است مبلغ بیشتری را درخواست کنند.
- شرایط اجاره نامه:شرایط و مزایای درج شده در قرارداد اجاره نیز تأثیرگذار است. هرچه شرایط برای مستاجر مزایای بیشتری فراهم کند، احتمالاً مبلغ سرقفلی نیز افزایش خواهد یافت.
با توجه به این عوامل، مقدار مبلغ سرقفلی با توافق طرفین و با توجه به شرایط ملک و مستاجر تعیین می‌شود و این تعیین مبلغ ممکن است با توافق نهایی و مشاوره حقوقی صورت گیرد.
باطل نمودن قرارداد حق سرقفلی
مالک در سه حالت زیر می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند و مستاجر باید به او حق کسب و پیشه یا تجارت را بپردازد:
۱.نوسازی یا بازسازی: اگر مالک قصد داشته باشد ملک را نوسازی یا بازسازی کند و به دلیل این کار نیاز به بازگشت ملک از مستاجر داشته باشد، می‌تواند قرارداد سرقفلی را فسخ کند.
۲.نیاز به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی : اگر مالک بر اساس شرایط ملک، نیاز به استفاده از عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مستاجر را مستحق حق کسب و پیشه کند.
۳.نیاز به ملک برای سکونت: در صورتی که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک به ملک نیاز داشته باشد و این نیاز با شرایط ملک مطابقت داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
این حالات تعیین‌کننده برای فسخ قرارداد سرقفلی هستند و باید مالک به این شرایط و موارد مشخصی وفادار باشد تا امکان فسخ قرارداد به عنوان حق مالک محسوب شود.
أنواع دعاوی مربوط به حق سرقفلی
دعاوی مربوط به سرقفلی در حقوق ملکی و اجاره به عنوان یکی از مسائل حساس و پیچیده مطرح می‌شوند. انواع مختلفی از دعاوی ممکن است در این زمینه پیش آید، که برخی از آنها عبارتند از:
- دعاوی مطالبه حق سرقفلی: در این دعاوی، مستاجر ادعا می‌کند که بر اساس توافق قبلی با مالک، حق سرقفلی را پرداخت کرده است و حق اجاره با مقدار مخفیف شده برای مدت زمان مشخص به او اعطا شده است. در صورتی که مالک از اجرای تعهدات خود خارج شود، مستاجر می‌تواند دعوای مطالبه حق سرقفلی را ارائه کند.
- دعاوی تمدید حق سرقفلی: اگر مدت زمان حق سرقفلی به پایان برسد و مستاجر تمایل به ادامه استفاده از ملک با حق سرقفلی داشته باشد، او می‌تواند دعوای تمدید حق سرقفلی را ارائه کند تا مالک ملک به تمدید قرارداد مشترک موافقت کند.
- دعاوی تخلیه ملک: در صورتی که مالک به دلایل مشروعی نظیر نقض تعهدات مستاجر یا نیاز به استفاده شخصی از ملک، می‌خواهد مستاجر را از ملک خارج کند، او می‌تواند دعوای تخلیه ملک را طرح کند.
- دعاوی مربوط به انتقال منافع: اگر مالک ملک به دلایلی می‌خواهد منافع ملک را به شخص دیگری انتقال دهد، مستاجر می‌تواند از حق اولویت خود برای تجدید قرارداد و ادامه حق سرقفلی استفاده کند. این موضوع ممکن است به دعوای مربوط به انتقال منافع منجر شود.
مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه حق سرقفلی
برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، خواهان نیاز به تهیه و ارائه مدارک مرتبط دارد. در اینجا مدارکی که برای این امور می‌توانند لازم باشند آورده شده‌اند:
۱.رسید ثبت نام و احراز هویت:رسید ثبت نام و احراز هویت ثنا که شامل نام کاربری و کلمه عبور متقاضی است. این رسید در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی قابل ثبت است.
۲.مدارک هویتی خواهان:مدارک هویتی مثل کارت ملی که اثبات هویت خواهان را ارائه می‌دهد.
۳.قرارداد اجاره:نسخه‌ای از قرارداد اجاره بین مستاجر و مالک ملک.
۴.میزان مالیات سرقفلی:مدرک مربوط به پرداخت مالیات سرقفلی که به عنوان دلیل مطالبه حق سرقفلی نیز مطرح می‌شود. میزان مالیات سرقفلی معمولاً دو درصد از وجوه دریافت شده است.
۵.سایر مدارک:هر مدرک دیگری که ممکن است به عنوان دلیل یا شواهد درخواستی مطرح شود.
پیشنهاد می‌شود قبل از طرح دعوی، با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص مشورت کنید تا مطمئن شوید که تمام مدارک لازم به درستی تهیه شده و دعوا به درستی ارائه خواهد شد.
مرچع رسیدگی به دعاوی حق سرقفلی
از نظر صلاحیت ذاتی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دادگاه حقوقی بوده و رسیدگی نیز از دادگاه بدوی، آغاز می گردد. البته، در صورتی که دعوا، در مراحل بالاتر، مانند تجدیدنظر بوده و شخص ثالثی، به ادعای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام به طرح دعوا کند، رسیدگی به دعوای ثالث، از همان مرجع، آغاز می گردد.برای رسیدگی به پرونده‌های حق سرقفلی، دو مورد مهم باید در نظر گرفته شود:
- مطالبه اجور معوقه یا سرقفلی:در صورتی که دعوا مربوط به مطالبه اجور معوقه یا سرقفلی باشد و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت در دعوا ادعا شود، این نوع دعاوی در دادگاه محل اقامت خوانده (مستاجر) مطرح و رسیدگی می‌شود.
- تخلیه، تجویز انتقال منافع، و اجراي المثل:اگر دعوا مرتبط با تخلیه ملک، تجویز انتقال منافع یا مطالبه اجراي المثل (اجرت المثل) باشد، این نوع دعاوی در دادگاه محل وقوع ملک (ملک مورد اجاره) قابل رسیدگی است.
امور مربوط به حق سرقفلی با وکلای گروه حقوقی دارتوت
در این راستا وکلای گروه حقوقی دارتوت با بهره گیری از روش های قانونی به شما کمک می کنند تا در فرآیند نگارش قرارداد و دعاوی مربوط به سرقفلی و آثار حقوقی و کیفری پس از آن تنها نبوده و در کوتاه ترین زمان ممکن و حداقل خسارت وارده در دعوای خود پیروز شوید.برای دریافت مشاوره همین حالا با ما تماس بگیرید.
همین الان مشاوره بگیر
▪ ارتباط با ما
جهت دریافت مشاوره رایگان، می‌توانید به دو صورت حضوری و تلفنی، با ما در ارتباط باشید.
آدرس: تهران، میدان ونک، خیابان گاندی شمالی، کوچه صانعی غربی، پلاک ۲۱، طبقه سوم، واحد ۳۰۳
▪ دسترسی سریع
(لطفا VPN خود را روشن کنید)
▪ آخرین مقالات دارتوت
مشاوره و تماس
وکلای گروه حقوقی دارتوت، با بهره‌گیری از روش‌های قانونی به شما کمک می کنند تا در فرآیند دعاوی مربوط به افترا و آثار حقوقی و کیفری پس از آن تنها نبوده و در کوتاه ترین زمان ممکن و حداقل خسارت وارده در دعوای خود پیروز شوید. شما می‌توانید برای دریافت مشاوره حضوری یا آنلاین همین حالا با شماره‌های 09128508709 و 09904040616 تماس بگیرید.
درخواست مشاوره تخصصی
چرا دارتوت را باید انتخاب کنید؟
سئوالات متداول
بیشترین سئوالاتی که شما از ما پرسیده‌اید و ما پاسخ داده‌ایم:
مسائل مالیاتی، همیشه پیچدگی خاص خود را دارند که نیاز است برای جلوگیری از جریمه‌های متعدد، یا کارشناسان مالیاتی مشورت نمایید.
انعقاد قرارداد، نکات بسیاری دارد که باید مفاد آن، به صورت کامل و واضح و شفاف درج شود. برای راهنمایی بیشتر، با کارشناسان دارتوت در تماس باشید.
برای دریافت اجرت المثل زن، باید به دادگاه مراجعه کرد و دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام زوجیت را ارائه داد.
