افراز ملک مشاع چیست و چگونه انجام می‌شود؟

افراز ملک مشاع، یک فرآیند حقوقی است که در آن ملک مشترک میان چندین فرد تقسیم می‌شود. این فرآیند برای پایان دادن به مالکیت مشترک و ایجاد مالکیت جداگانه برای هر فرد انجام می‌شود. مالکیت مشاعی را معمولاً در املاک مشترک یا واحدهای مسکونی که توسط چندین فرد به اشتراک گذاشته می‌شوند، مشاهده می‌کنیم. از آنجا که مالکیت مشترک ممکن است با مشکلات و اختلافات مربوط به استفاده، نگهداری و مدیریت ملک مواجه شود، افراز ملک مشاع به عنوان یک راه حل قانونی برای پایان دادن به این مالکیت مشترک پیشنهاد می‌شود. این فرآیند معمولاً توسط یک وکیل ملکی یا مشاور حقوقی انجام می‌شود. افراز ملک مشاع ممکن است به دلیل مواردی مانند تمایل به فروش ملک، عدم توافق در مورد استفاده از ملک، نیاز به مالکیت جداگانه و غیره صورت گیرد. این فرآیند معمولا شامل ارزیابی دقیق ملک، تقسیم به نسبت سهام مالکین، تنظیم مدارک قانونی و ثبتی، و رسیدگی به امور مالی و مالکیتی است. اگر با ساز و کار افراز ملک مشاع آشنا نیستید، مشاوره با یک وکیل افراز ملک مشاع می‌تواند به شما کمک کند تا فرآیند را به درستی انجام دهید و از حقوق و منافع خود محافظت کنید. گروه حقوقی دارتوت با کمال میل و با داشتن بهترین وکلای پایه یک دادگستری در فرآیند و دعاوی مربوط به افراز ملک مشاع مشاوره های تخصصی و راه کار های لازم کیفری و حقوقی را در اختیار مراجعین و موکلین خود قرار دهد تا در پروسه حقوقی و کیفری دعاوی مربوط به افراز ملک مشاع دچار مشکل نشوند. شما می توانید برای دریافت فقط مشاوره حضوری یا آنلاین همین حالا با شماره‌های 09128508709، 09904040616 یا 02188799791  تماس بگیرید و دعاوی حقوقی و کیفری خود را با اطمینان کامل به ما بسپارید. همچنین این مقاله به جهت شناخت مبحث افراز ملک مشاع،شرایط و چگونگی آن برای شما عزیزان نوشته شده است.

تعریف و ماهیت ملک مشاع

ملک مشاع یا اشاعه، نوعی از مالکیت مشترک است که در آن مالکیت یک ملک بین دو یا بیشتر اشخاص تقسیم می‌شود. این نوع مالکیت معمولاً در مواردی مانند زمین‌های مشترک، ساختمان‌های مسکونی، واحدهای آپارتمانی، پارکینگ‌ها، و دیگر امکانات مشترک مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در این نوع مالکیت، هر یک از مالکین دارای حق مشترک بر روی کل ملک هستند، به این معنی که هر کدام از آن‌ها حق استفاده از کل ملک را دارند و همچنین مسئولیت‌های مشترکی مثل نگهداری و تعمیرات را باید به نسبت سهم خود انجام دهند. این سهم‌ها معمولاً بر اساس توافقات میان مالکین تعیین می‌شود.

در این نوع مالکیت نمی‌توان گفت که هر یک از این اشخاص تنها صاحب ملک،زمین،ویلا یا …هستند. به عبارت دیگر، هیچ‌کدام از آن‌ها به تنهایی حق مالکیت کامل را بر روی هر بخش از ملک ندارند.

معنی افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مشاعی افراد از آن ملک و تقسیم آن بین شرکاست.

به زبان ساده تر درخواست افراز ملک مشاع به این معناست که سهام مشترک افراد از آن ملک جدا شده و بین شرکا تقسیم می‌شود. با انجام این عمل، ملک تقسیم می‌شود و هر شریک بر اساس سهم اولیه‌اش قسمت مشخصی از آن را می‌یابد. با این کار، مالکیت مشترک شرکا به پایان می‌رسد و هر فرد به عنوان صاحب بخش مجزایی از ملک شناخته می‌شود. باید توجه داشت که افراز ملک ممکن است تنها برای یکی از شرکا صورت گیرد، به این صورت که مالکیت مشترک یکی از شرکا به پایان می‌رسد و مابقی شرکا مالکیت مشترک خود را حفظ می‌کنند.

افراز ملک مشاع معمولاً به مالکیت اموال غیرمنقول مشترک اشاره دارد. اموال غیرمنقول به دارایی‌هایی اطلاق می‌شود که قابل حمل و نقل نیستند، مانند زمین‌ها، ساختمان‌ها، حقوق وثیقه، و دیگر دارایی‌هایی که در محل قرارگیری خود استقرار دارند. در افراز ملک مشاع، این اموال غیرمنقول می‌تواند بین شرکا تقسیم شود به طوری که هر شخص به عنوان مالک مستقل بر روی بخش مشخصی از این اموال حکمرانی کند. این فرآیند ممکن است با توافق شرکا یا طبق قوانین و مقررات مربوطه انجام شود.

انواع افراز ملک مشاع

همان طور که گفته شد افراز ملک مشاع در واقع به معنی تعیین و تقسیم سهم هر یک از شرکا است و بر اساس دو روش اصلی اجرا می‌شود.

الف-افراز اجباری:در افراز اجباری، تصمیم‌گیری و تقسیم مالکیت بر روی ملک مشاع توسط دادگاه یا مراجع مربوطه انجام می‌شود. در این روش، دادگاه یا مرجع ذی‌صلاح، سهم هر یک از شرکا را تعیین کرده و مالکین باید این تقسیم‌بندی را پذیرفته و اجرا کنند.

ب-افراز تراضی: اما در افراز تراضی، مالکین به صورت خوداراده و با توافق با یکدیگر، سهم هر فرد از ملک مشاع را تعیین می‌کنند. در این روش، توافق و مشورت بین مالکین حائز اهمیت است و هر فرد می‌تواند سهم خود را بر اساس موافقت خودش تعیین کند.

در هر دو حالت، مالکین پس از انجام افراز، سند رسمی مالکیت مستقل بر روی قسمت‌های خود از ملک را دریافت خواهند کرد که این سند به عنوان مدرک حقوقی آن‌ها خواهد بود.

فرآیند درخواست افراز ملک مشاع

در انجام افراز ملک مشاع، اولین گام متقاضی یا متقاضیان باید توسط یک وکیل امور افراز، درخواست خود را به دادگاه تقدیم کنند. در واقع، تقاضای افراز ملک مشاع باید از طریق مراجع قضایی و با پیگیری از طریق دادگاه انجام شود. اما باید در نظر داشت که این پروسه ممکن است از طریق مراجع ثبتی و دفاتر ثبت اسناد نیز پیگیری شود.

در افراز ملک مشاع، سهام هر یک از شرکا از قطعه اصلی جدا شده و به این ترتیب می‌توان اختلافات بین آن‌ها را حل کرد. همچنین، توافق یا عدم توافق هر یک از شرکا در تقاضای افراز ملک مشاع اهمیت دارد، زیرا هر کدام از آن‌ها می‌توانند تقاضای افراز ملک را مطرح کنند.

لازم است بدانیم که توافق یا عدم توافق هر یک از شرکا در تقاضای افراز ملک مشاع نیز مطرح است. به این معنا که هر یک از آن‌ها می‌توانند تقاضای افراز ملک را مطرح نمایند. باید توجه داشت که افراز ملک مشاع تنها با حکم دادگاه قضایی قابل اجرا است و مراجع حل اختلاف و اعتراض به رأی دادگاه نیز همان مراجع قضایی خواهند بود. بنابراین، برای پیگیری افراز ملک مشاع، بهتر است از طریق یک وکیل ملکی عمل شود.

مراحل رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع

برای مطرح کردن تقاضای افراز ملک مشاع، ملک مورد نظر باید دارای سند باشد. این سند می‌تواند شامل اسنادی مانند شناسنامه ملکیت، عقد قرارداد خرید و فروش، یا سایر اسناد مالکیت معتبر باشد. این مرحله به منظور اطمینان از محرز بودن ملک و قابلیت افراز آن است.

پس از این مرحله، رئیس اداره ثبت محل، پرونده ملک را برای نقشه‌برداری ثبتی ارسال می‌کند تا عملیات نقشه‌برداری و معاینه محلی آن ملک صورت گیرد. اگر مشخص شود که ملک قابلیت افراز دارد، این موضوع به تمامی شرکا اطلاع داده می‌شود و 10 روز به عنوان حق اعتراض برای آن‌ها در نظر گرفته می‌شود.

در صورت اعتراض، شرکا و مالکین می‌توانند ادعای خود را در دادگاه حقوقی مطرح کنند و اگر ادعایی خلاف آنچه دادگاه صادر کرده وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع صورت خواهد گرفت.

در صورت عدم اعتراض، نماینده ثبت صورت‌جلسه افراز را تنظیم می‌کند و قطعات از زمین اصلی جدا شده و بر اساس توافق بین شرکا تقسیم می‌شوند. در صورت عدم توافق، تقسیم قطعات بر اساس قرعه‌کشی صورت می‌پذیرد.

در پایان این روند، امضای نماینده ثبت، نقشه بردار و متقاضی افراز و سایر مالکین و شرکا، افراز ملک مشاع را نهایی می‌کند و نتیجه نهایی افراز ملک به مسئول اداره ثبت منطقه ارسال می‌شود.

مرجع صالح به رسیدگی افراز ملک مشاع

درخواست افراز ملک مشاع می‌تواند به دو شیوه اصلی، یعنی ارائه در اداره ثبت و تقدیم در دادگاه، انجام شود:

۱.اداره ثبت: اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع می باشد.در این روش، درخواست افراز ملک به اداره ثبت داده می‌شود. این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که جریان ثبتی ملک پایان گرفته باشد، یعنی تمامی مراحل ثبت انجام شده و ملک دارای سند مالکیت معتبر باشد. پس از ثبت تقاضا در اداره ثبت، مدارک و درخواست مورد نظر بررسی شده و در مورد قبول یا رد آن تصمیم‌گیری می‌شود. این تصمیم به مدت 10 روز پس از صدور امکان اعتراض در دادگاه را دارد.

۲.دادگاه: دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.در برخی موارد، ارائه درخواست افراز ملک مشاع نیاز به تقدیم آن در دادگاه دارد، به خصوص زمانی که جریان ثبتی ملک هنوز به پایان نرسیده است یا وقتی که بین مالکین، یک نفر محجور یا مفقودالاثر شده باشد. در این حالت، تقدیم دادخواست افراز ملک مشاع در دادگاه صورت می‌گیرد و فرآیند پیگیری از طریق مراجع قضایی صورت می‌پذیرد.

ملک مشاع غیر قابل افراز

ملک‌هایی وجود دارند که به دلایل مختلفی قابلیت افراز ندارند و به عنوان “ملک غیر قابل افراز” شناخته می‌شوند. این املاک ممکن است به دلیل ابعاد نامناسب، محدودیت‌های قانونی، مشکلات معماری، یا دلایل دیگر قابل افراز نباشند.

تقسیم مالکیت برای ملک‌هایی که ارزش تمام قسمت‌های آن‌ها با هم برابر نیست، چالش‌هایی را به همراه دارد. به عنوان مثال، در ملک‌هایی که بخش‌های مختلف آن‌ها ارزش متفاوتی دارند، تعیین قیمت منصفانه و تقسیم منصفانه مالکیت به دشواری بیشتری برخوردار است.

در این شرایط، برای فروش ملک غیر قابل افراز، لازم است از خدمات یک وکیل پایه یک دادگستری استفاده کرده و دادخواست قضایی را تنظیم کنید. سپس با تصمیم دادگاه، دستور فروش برای ملک غیر قابل افراز صادر خواهد شد که به منظور فروش آن اجرا می‌شود.

اسناد و مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای افراز ملک مشاع، اسناد و مدارک زیر ممکن است مورد نیاز باشند:

الف-مدارک لازم برای ارائه به اداره ثبت

۱.سند مالکیت ملک یا شماره پلاک ثبتی آن یا شماره ثبت ملک در دفتر املاک.

۲.درخواستی مبنی بر افراز ملک مشاع، که شامل اطلاعاتی مانند نام و نشانی متقاضیان و توضیحات مربوط به افراز است.

۳.کپی کارت ملی افراد مشارکت‌کننده.

ب-مدارک لازم برای طرح دعوای افراز از طریق دادگاه

۱.تصویر برابر اصل شده سند مالکیت ملک.

۲.گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز، اگر وجود داشته باشد.

۳.تصویر برابر اصل شده مدارک مثبت محجور بودن یا مفقودالاثر بودن شریک.

۴.جلب نظر کارشناس در مورد ارزش ملک و تقسیم مالکیت.

۵.معاینه محلی از ملک، در صورت لزوم.

۶.درخواست استعلام و سایر مدارک هویتی مورد نیاز.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع به عوامل مختلفی بستگی دارد و نمی‌توان به صورت دقیق عددی را مشخص کرد. اما برخی از عوامل مهم که بر هزینه تأثیر می‌گذارند عبارتند از:

۱.اندازه و نوع ملک مشاع: ملک‌های بزرگ‌تر و با معماری پیچیده تر و امکانات متنوع تر، هزینه افراز بیشتری را به همراه خواهند داشت.

۲.هزینه ثبت: هزینه‌هایی که بابت ثبت درخواست و دعاوی ملکی پرداخت می‌شوند نیز متغیر خواهد بود و بستگی به ارزش مالکیت و مواردی از این قبیل دارد.

۳.قیمت ملک: ارزش مالی ملک در زمان مختلف متفاوت است و این نیز تأثیرگذار بر هزینه افراز ملک مشاع است.

۴.هزینه خدمات وکالت: اگر مالکان برای پیگیری افراز ملک از خدمات حقوقی وکیل ملکی بهره‌مند شوند، باید هزینه این نوع خدمات را نیز پرداخت کنند که ما در گروه حقوقی دارتوت با در نظر گرفتن انصاف با شما مراجعه کننده گرامی برخورد خواهیم نمود.

فرآیند افراز ملک مشاع با گروه حقوقی دارتوت

استفاده از خدمات یک وکیل ملکی با تجربه و متخصص می‌تواند در انجام موفقیت‌آمیز افراز ملک مشاع به شما کمک کند. اما انتخاب بهترین وکیل ممکن است به عوامل مختلفی بستگی داشته باشد که شامل تخصص و تجربه، قیمت خدمات، و نحوه برقراری ارتباط با شما می‌شود.

در این راستا وکلای گروه حقوقی دارتوت با بهره گیری از روش های قانونی به شما کمک می کنند تا در فرآیند دعاوی مربوط به افراز ملک مشاع و آثار حقوقی و کیفری پس از آن تنها نبوده و در کوتاه ترین زمان ممکن و حداقل خسارت وارده در دعوای خود پیروز شوید.برای دریافت مشاوره همین حالا با ما تماس بگیرید.