با افزایش چشمگیر قیمت خانه‌ها و ملک‌ها در سال‌های اخیر، دعاوی مربوط به پیش‌فروش آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها نیز به طور قابل توجهی افزایش یافته است. این موضوع باعث شده تا بسیاری از افراد تمایل داشته باشند تا با روند دعاوی پیش‌فروش ساختمان‌ها آشناتر شوند، تا بتوانند معاملات خود را بدون برخوردهای ناخواسته ناشی از کمبود اطلاعات به خوبی انجام دهند. مهمترین نکته این است که قبل از هرگونه معامله، تحقیق کافی در مورد وضعیت قانونی ملک مورد نظرتان را انجام دهید تا از وضعیت مالکیت و مشکلات محتمل آن آگاه شوید و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کنید. استفاده از وکیل ملکی معتبر یکی از راه‌های بهتر و مطمئن‌تر برای انجام معاملات ملکی، از جمله دعاوی پیش فروش ساختمان، می‌باشد. وکیلان ملکی متخصص در زمینه قوانین ملکی و دعاوی مربوط به خرید و فروش ملک هستند و می‌توانند به شما کمک کنند تا در این فرایند بهتر و با اطمینان بیشتری عمل کنید.
گروه حقوقی دارتوت با کمال میل و با داشتن بهترین وکلای پایه یک دادگستری در دعاوی مربوط به پیش فروش آپارتمان و زمین مشاوره های تخصصی و راه کار های لازم کیفری و حقوقی را در اختیار مراجعین و موکلین خود قرار دهد تا در پروسه حقوقی و کیفری دعاوی مربوط به دعاوی پیش فروش ملک دچار مشکل نشوند.شما می توانید برای دریافت فقط مشاوره حضوری یا آنلاین همین حالا با شماره‌های 09128508709، 09904040616 یا 02188799791 تماس بگیرید و دعاوی حقوقی و کیفری خود را با اطمینان کامل به ما بسپارید. همچنین این مقاله به جهت شناخت مبحث پیش فروش آپارتمان و زمین ،شرایط و انواع آن برای شما عزیزان نوشته شده است.
دعاوی پیش فروش آپارتمان چیست؟
پیش فروش آپارتمان و ساختمان، یکی از پیچیده‌ترین مسائل حقوقی محسوب می‌شود، و این امر به علت عدم وجود ساختمان در زمان امضای قرارداد برای این معاملات بسیار مهم است. این موضوع واقعیتی است که اغلب منجر به بروز دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان می‌شود. از زمانی که پیش فروش آپارتمان‌ها متداول شد، مشکلات مختلفی ناشی از این نوع معاملات به وجود آمده است.
در دعاوی پیش فروش آپارتمان، اغلب علت آن عدم انجام صحیح قرارداد توسط یکی از طرفین است. این امر ممکن است به دلیل عدم پرداخت به موقع پول توسط خریداران یا عدم رعایت یک یا چند بند از قرارداد توسط سازندگان باشد که به طور مستقیم منجر به وقوع این مشکلات می‌شود.
در کل، عدم رعایت بنود قرارداد، عدم پرداخت به موقع و مشکلات مرتبط با نقض تعهدات، از جمله مسائلی هستند که در دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان به شدت مورد توجه قرار می‌گیرند و منجر به پیچیدگی و تعقیب حقوقی می‌شوند.
پیش فروش آپارتمان در قانون ایران
در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش آپارتمان به تصویب رسید. این قانون شامل ۲۵ ماده و ۴ تبصره است. در این قانون آمده است : فروشنده موظف است تا واحد ساختمانی مورد معامله را تکمیل و احداث کند و ویژگی‌های مشخص و توافق شده را در آن پیاده سازی نماید. او باید در پایان کار این ملک را به خریدار رسمی که با او قرارداد پیش فروش تنظیم کرده است، تحویل دهد.
نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان
برای این که قرارداد پیش خرید آپارتمان دارای شرایط کاملی باشد باید به چند مورد توجه کرد :
۱. مشخصات کامل طرفین
از جمله مشخصات شناسنامه و کارت ملی، نشانی، و شماره تماس آنها باید به صورت دقیق و کامل در ابتدای قرارداد پیش خرید آپارتمان ذکر شود. همچنین وضعیت فروشنده نیز از اهمیت بالایی برخوردار است، از جمله اینکه آیا فروشنده مالک ملک است یا سازنده، و اگر سازنده است، آیا اختیار فروش دارد یا خیر.در صورتی که فروشنده مالک ملک باشد، مشخص شود که آیا اختیار انجام معامله را دارد یا خیر؟ اگر فروشنده سازنده ملک باشد، باید اطمینان حاصل شود که این فرد اختیارات لازم برای انجام معامله را دارد و بنا به توافقات با مالک سهمی از آپارتمان‌ها نمی‌باشد.اگر فروشنده نماینده باشد، احراز نمایندگی و اختیارات وی نیز بسیار حیاتی است. باید از اطمینان حاصل شود که فروشنده به عنوان نماینده دارای اختیارات لازم برای انجام معامله است و توانایی ارائه مدارک و قوانین مربوط به فروش را دارد. در غیر این صورت، ممکن است در آینده مشکلاتی رخ دهد که باعث بروز دعاوی و اختلافات قانونی شود.
۲. مشخصات کلی ملک
مشخصات کلی ملک مورد معامله یکی از بخش‌های حیاتی در قرارداد پیش فروش آپارتمان است و پیش خریداران باید به دقت اطمینان حاصل کنند که این بخش با جزئیات کامل و صحیح در قرارداد ذکر شده است.
مشخصات ملک مورد معامله شامل جزئیاتی مانند مساحت ملک، طبقه و واحد آپارتمان، جهت قرارگیری نسبت به نقاط جهت‌دهی (شمال، جنوب، شرق، غرب)، و شماره ثبت ملک اصلی برای هر آپارتمان باید به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.
همچنین، اطمینان از وجود منضماتی مانند انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، انباری، پارکینگ و سایر امکانات در ملک مورد نظر نیز بسیار مهم است. این امکانات باید به طور دقیق و جزئی در قرارداد مشخص شوند تا هر دو طرف از شرایط معامله آگاهی کامل داشته باشند و احتمال بروز اختلافات در آینده کاهش یابد.
۳. مشخصات جزئی ملک
اطلاعات دقیق و کاملی از مشخصات آپارتمان، از جمله تعداد اتاق‌های خواب، نقشه‌ی آپارتمان، و جزئیات داخلی مانند کمد دیواری، شیرآلات، رادیاتورها، کولر، سرویس بهداشتی، پکیج، درب‌ها، و کابینت‌ها لازم است.
همچنین، اطلاعات فنی و معماری آپارتمان و ساختمان نیز باید به دقت در قرارداد ذکر شود. این اطلاعات شامل مواردی مانند زیربنای کل آپارتمان، کاربری زمین، تعداد طبقات و واحدها، جنس مصالح مصرفی در کل ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی، نمای بیرونی ساختمان و … است.
۴. زمان تحویل آپارتمان
زمان تحویل آپارتمان یکی از مهمترین و پیچیده‌ترین مسائلی است که ممکن است باعث ایجاد دعاوی و اختلافات شود. برای جلوگیری از این مشکلات، اسناد رسمی قراردادی باید به دقت تنظیم شود و زمان تحویل آپارتمان و موعد انتقال قطعی سند باید به صورت کاملاً مشخص و معین در قرارداد ذکر شود.
اگر سازندگان نتوانند ساختمان را در موعد مقرر به خریداران تحویل دهند، باید به دوران تأخیر خسارت پرداخت کنند. این خسارت ممکن است به صورت جریمه مالی یا تعیین شرایط خاص دیگر، مانند کاهش قیمت یا ارائه امکانات ویژه، اعمال شود.
تعیین زمان تحویل دقیق و رعایت آن توسط سازندگان و رعایت حقوق خریداران، از جمله برخورداری از حق خسارت در صورت تأخیر، از مواردی است که می‌تواند به رفع اختلافات و ایجاد یک معامله مطمئن و عادلانه کمک کند.
۵. نحوه پرداخت وجه
نحوه پرداخت وجه یکی از جنبه‌های حیاتی و مهم در قراردادهای پیش فروش ساختمان است که می‌تواند منجر به اختلافات و دعاوی شود. معمولاً در این نوع قراردادها، یک سهم از ارزش آپارتمان، معمولاً حدود ۱۰درصد آن، در زمان بستن قرارداد از سوی خریدار دریافت می‌شود. سپس بقیه مبلغ به صورت اقساطی و بر اساس پیشرفت پروژه توسط خریدار پرداخت می‌شود.
نمونه دعاوی مهم از پیش فروش آپارتمان
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان پیش فروش شده
- دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن قرارداد
- دعوای فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت
- دعاوی تاخیر در در تسلیم آپارتمان پیش فروش شده
مرجع صالح به رسیدگی دعاوی پیش فروش آپارتمان
در واقع، ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، یک استثناء از اصل عمومی محل اقامت خوانده برای امور غیرمنقول است. این ماده می‌گوید که دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، مانند زمین، خانه، ملک و دیگر اموالی که جابجا نمی‌شوند، باید در دادگاهی اقامه شوند که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
به عبارت دیگر، اگر فردی می‌خواهد درباره‌ی یک مال غیرمنقول دعوا کند، مانند مالکیت یک قطعه زمین یا یک ساختمان، باید دعوای خود را در دادگاهی که در منطقه‌ی جغرافیایی مالکیت این مال واقع شده است، اقامه کند، حتی اگر خودش در همان منطقه مقیم نباشد. این اصل به دلیل ثبت ملکیت و دفاتر اسناد رسمی مرتبط با مال غیرمنقول مانند زمین‌نگاری و دفاتر ثبت اسناد، به کار می‌رود تا دعواهای مربوط به این اموال در جایی که مالکیت آنها ثبت شده، انجام شود.
داشتتن وکیل ملکی در دعاوی پیش فروش آپارتمان
دعاوی مرتبط با پیش فروش آپارتمان و ساختمان می‌تواند بسیار پیچیده و سخت باشد، زیرا این دعاوی ممکن است به مسائل مربوط به قراردادها، مالکیت، کیفیت ساخت، تأخیر در تحویل، و سایر مسائل مرتبط با امور ملکی و ساختمانی مربوط باشد.
با توجه به این موضوع، استفاده از مشاوره یک وکیل متخصص در زمینه ملکی و پیش فروش آپارتمان و ساختمان، بسیار حیاتی است. وکیل پیش فروش آپارتمان با تجربه می‌تواند به شما کمک کند تا در قراردادها، حقوق و تضمینات، و سایر جنبه‌های حقوقی مرتبط با پیش فروش آپارتمان، به بهترین شکل ممکن عمل کنید و از مشکلات و دشواری‌های حقوقی جلوگیری کنید.
دعاوی مربوط به پیش فروش آپارتمان با وکلای گروه حقوقی دارتوت
در این راستا وکلای گروه حقوقی دارتوت با بهره گیری از روش های قانونی به شما کمک می کنند تا در فرآیند دعاوی مربوط به پیش فروش ملک، زمین و آپارتمان و آثار حقوقی و کیفری پس از آن تنها نبوده و در کوتاه ترین زمان ممکن و حداقل خسارت وارده در دعوای خود پیروز شوید.برای دریافت مشاوره همین حالا با ما تماس بگیرید.
